2026년 1월 미분양 6만6천호, 수도권 급증에 시장 경고음

2026년 1월 미분양, 숫자보다 먼저 읽어야 할 신호

2026년 1월 미분양은 단순한 통계가 아니라, “지금 집을 알아보는 게 맞는지”, “분양을 넣어도 되는지”, “내 지역은 안전한지”를 가늠하는 현실 지표입니다. 국토교통부가 공개한 1월 말 기준 자료에서 전국 미분양은 66,576호로 전월 대비 0.1% 증가에 그쳤습니다. 하지만 같은 기간 준공후 미분양은 29,555호로 3.2% 증가했습니다.

이 차이가 핵심입니다. 전체 미분양이 거의 그대로여도, 이미 지어진 집이 비는 물량이 늘면 시장의 체감 압력은 훨씬 커질 수 있습니다.

이번 글은 숫자 요약에서 멈추지 않고, 왜 중요한지와 내게 어떤 영향을 주는지, 그리고 무엇을 점검해야 하는지까지 한 번에 정리해드립니다.

핵심 수치 한 장으로 정리

먼저 가장 중요한 지표만 표로 정리해드리겠습니다. 이 표만 보셔도 2026년 1월 미분양의 메시지는 네 가지로 정리됩니다. 수도권은 늘었고, 지방은 줄었습니다. 준공후 미분양은 늘었습니다. 대형 평형의 미분양이 늘었습니다. 지역별로 온도차가 매우 큽니다.

미분양 통계보기

수도권은 늘고 지방은 줄었는데, 왜 불안감이 커질까요

2026년 1월 미분양의 가장 눈에 띄는 변화는 수도권 증가입니다.

수도권 미분양은 17,881호로 한 달 사이 1,998호 늘었습니다.

반대로 지방은 48,695호로 1,932호 줄었습니다.

여기서 많은 분들이 이렇게 생각하십니다.

지방이 좋아지고, 수도권이 나빠진 것인가요.

결론부터 말씀드리면, 그렇게 단순하게 보시면 위험합니다.

수도권 증가는 수도권 전체의 동시 악화가 아니라, 특정 지역의 증가가 전체를 끌어올릴 수 있습니다.

지방 감소는 지방 전체의 회복이 아니라, 분양 조정과 계약 진행으로 ‘분양 단계 미분양’이 줄어든 결과일 수 있습니다.

그리고 진짜 부담은 준공후 미분양에서 나타납니다.

준공후 미분양이 늘면 무엇이 달라집니까

준공후 미분양은 이미 완공된 주택이 판매되지 않은 상태입니다.

분양 직후 미분양은 시간이 지나면서 계약이 붙는 경우가 있지만, 준공후 미분양은 비용이 누적됩니다.

이자 부담이 늘고, 관리비와 유지 비용이 늘고, 사업장 전반의 자금 흐름이 악화될 수 있습니다.

또 하나의 중요한 포인트는 임대시장입니다.

준공후 미분양이 많은 지역은 전세나 월세 매물이 한꺼번에 늘어날 가능성이 있습니다.

전세 수요가 충분하지 않다면 전세가격이 흔들릴 수 있고, 이는 매매 의사결정에도 영향을 줍니다.

2026년 1월에는 지방의 준공후 미분양이 25,612호로 증가했습니다.

지방 전체 미분양은 줄었지만, 준공후 물량은 늘었다는 점이 시장의 긴장을 키웁니다.

면적별 흐름은 실수요의 방향을 보여줍니다

미분양은 지역만큼이나 면적이 중요합니다.

왜냐하면 실제 계약이 붙는 순서는 대체로 ‘실수요가 두꺼운 상품’부터이기 때문입니다.

이번 자료에서 85㎡ 초과 미분양은 11,546호로 전월 대비 11.1% 증가했습니다.

반면 85㎡ 이하 미분양은 감소했습니다.

이를 한 문장으로 바꾸면 이렇게 이해하시면 됩니다.

생활형 실수요가 두꺼운 중형은 버티고, 금리와 심리에 민감한 대형은 먼저 흔들렸습니다.

이 흐름은 분양시장 협상 국면에서도 자주 나타납니다.

대형 타입에 혜택이 집중되고, 중형은 혜택이 상대적으로 제한되는 식입니다.

지역별 숫자는 “내 동네 이야기”로 바꿔 읽어야 합니다

수도권의 내부를 보면 온도차가 더 분명해집니다. 서울은 914호로 전월 대비 25호 줄었습니다.

경기는 12,980호로 전월 대비 37호 감소해 사실상 보합에 가깝습니다.

반면 인천은 3,987호로 전월 대비 2,060호 증가했습니다.

즉, 수도권 증가분의 핵심은 인천의 급증에 집중되어 있습니다.

지방도 마찬가지입니다.

부산은 7,584호로 소폭 증가했고, 대구는 5,432호로 530호 감소했습니다.

충남은 7,664호로 476호 감소했습니다.

경남은 5,811호로 360호 증가했습니다.

“지방은 어렵다”라는 문장은 너무 넓고, “수도권은 안전하다”라는 문장도 너무 넓습니다.

실제로는 생활권 단위로 완전히 다른 이야기가 펼쳐집니다.

집을 보시는 분들이 가장 궁금해하는 질문 6가지

이 파트는 통계를 생활로 바꾸는 과정입니다.

실제로 검색창에 가장 자주 올라오는 질문을 기준으로 정리했습니다.

• 미분양이 늘면 무조건 집값이 떨어지나요
  미분양은 가격의 원인이라기보다 수요가 멈춘 결과에 가까울 때가 많습니다
  같은 지역에서도 입지, 분양가, 대출 여건에 따라 결과가 달라집니다
• 준공후 미분양이 늘면 왜 더 위험하다고 하나요
  이미 지어진 집이 비어 있으면 금융비용과 유지 비용이 쌓입니다
  또한 전세 매물이 한꺼번에 늘며 임대시장에 영향을 줄 수 있습니다
• 수도권 미분양 증가가 곧바로 시장 악화 신호인가요
  수도권은 내부 차이가 큽니다
  이번에는 인천의 증가가 두드러졌고, 서울과 경기는 보합에 가까웠습니다
  따라서 생활권 단위로 따로 판단하시는 편이 안전합니다
• 대형 평형 미분양 증가가 기회가 될 수 있나요
  혜택이 커질 가능성은 있습니다
  다만 대형은 거래층이 얇아 보유 기간이 길어질 수 있으므로 이자 부담을 먼저 계산하셔야 합니다
• 지방 미분양이 줄었다면 시장이 좋아졌다고 봐도 되나요
  총량이 줄어도 준공후 미분양이 늘면 부담은 남습니다
  지방은 이번에 준공후 미분양이 증가해 이 부분을 함께 확인하셔야 합니다
• 다음 달 발표에서 무엇을 비교해야 하나요
  관심 지역의 미분양 추이, 준공후 비중, 85㎡ 초과 미분양의 증가 여부를 같은 기준으로 비교하시면 흐름이 훨씬 또렷해집니다

실수요자 체크리스트

통계를 읽고 실제로 집을 보러 갈 때는 2026년 1월 미분양 수치를 내 상황에 맞게 해석하고 점검하는 과정이 필요합니다. 정부 자료는 2026년 1월 미분양 현황과 증감 수치까지는 알려주지만, 실수요자를 위한 구체적인 행동 기준이나 체크리스트는 제공하지 않습니다. 이 체크리스트가 바로 단순한 2026년 1월 미분양 통계 요약을 넘어서는 블로그 글의 차별점이 됩니다.

잔여 물량의 타입 구성을 먼저 확인하십시오

미분양이 많아도 특정 타입만 남는 경우가 흔합니다. 남은 물량이 대형 위주인지, 저층이나 방향이 불리한 타입인지, 뷰가 막히는 동인지에 따라 체감 가치가 달라집니다. 분양사무소나 시행사 자료에서 잔여 타입표를 요청해 확인하시는 것이 좋습니다.

준공후 미분양 여부를 따로 체크하십시오

준공후 미분양이 있는 단지는 혜택이 커질 수 있지만, 그만큼 임대 수요가 약할 수 있습니다. 입주 시점의 전세 물량, 인근 신규 입주 단지, 직주근접과 학군 요인, 교통 접근성을 함께 보셔야 합니다. 특히 지방은 준공후 미분양이 증가한 만큼 이 항목이 매우 중요합니다.

월 부담액 기준을 먼저 정하고 움직이십시오

혜택이 커 보여도 결국 장기적으로는 원리금이 더 중요합니다. 감당 가능한 월 부담액을 먼저 정한 뒤 그 범위 안에서만 선택지를 좁히시면, 시장 뉴스에 흔들리지 않습니다.

전세 시세와 매매 전환 가능성을 같이 보십시오

전세가가 안정적이면 매수 판단이 수월해질 수 있습니다. 반대로 전세 물량이 급증하는 구간에서는 전세가가 흔들리며 매매 전환이 늦어질 수 있습니다. 준공후 미분양이 늘어나는 지역일수록 전세 수급을 반드시 확인하셔야 합니다.

비슷한 입지의 구축과 비교해 분양가를 판단하십시오

“새 아파트니까 괜찮다”가 아니라, 같은 생활권의 구축 매매가와 전세가를 기준으로 분양가를 보셔야 합니다. 분양가가 구축 대비 과하게 높다면 시간이 필요할 수 있고, 반대로 합리적이면 계약이 빠르게 붙을 수 있습니다.

이전 달 미분양 흐름 함께 살펴보기

2026년 1월 미분양 흐름을 정확히 이해하려면 직전 달들의 변화 과정을 함께 비교해 보는 것이 중요합니다. 아래 자료들은 2026년 1월 미분양이 어떤 흐름 속에서 형성되었는지를 파악하는 데 도움이 되는 참고 분석입니다.

• 2025년 12월 미분양 주택 분석
• 2025년 11월 미분양 주요 특징
• 2025년 10월 미분양 추세 살펴보기

맺음말, 다음 달에 확인하면 확실해지는 3가지

2026년 1월 미분양은 전국 총량만 보면 정체처럼 보입니다. 그러나 수도권 증가, 지방 준공후 부담 확대, 대형 평형 약세라는 구조적 신호가 함께 나타났습니다. 따라서 다음 달 발표에서 아래 세 가지를 같은 방식으로 비교해보시면 시장이 훨씬 선명해질 것입니다.

• 관심 지역의 미분양이 증가 추세인지 확인하십시오.
• 준공후 미분양 비중이 늘어나는지 확인하십시오.
• 85㎡ 초과 미분양이 계속 늘어나는지 확인하십시오.

통계는 결론이 아니라 방향입니다.

방향을 읽고, 체크리스트로 현실을 확인하시면, 집을 보시는 과정이 훨씬 덜 불안해지실 것입니다.